Покупка земли – прекрасное вложение средств. Казалось бы, с этим трудно не согласиться, но финансисты и банкиры на землю смотрят с некоторым скепсисом. Иначе бы процесс развития ипотеки под залог земельных участков развивался бы куда быстрее. Хотя время от времени подобные предложения на рынке возникают. На кого же они рассчитаны?

Почему банкиры не любят земельную ипотеку

О том, в каком банке можно обнаружить земельную ипотеку, знают ипотечные брокеры, которые, наверно, лучше других осведомлены о банковских программах. По оценке Натальи Россошанской, директора Департамента розничных продаж кредитного брокера «Фосборн Хоум», из 45 банков-партнеров компании, работающих в сегменте ипотеки, лишь 4-5 готовы рассмотреть вопрос выделения кредитных средств под залог земельного участка. Причина – высокие риски, связанные с ликвидностью участка в дальнейшем, ведь в случае невыплат банку придется землю продавать.

На риски банков обращает внимание и Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами независимого Бюро Ипотечного Кредитования. Если в залог идет земля вместе с домом, то и такое кредитование довольно рискованно из-за отсутствия схожих и необходимых для сравнения объектов при оценке связки дом + земля. Оценивать городскую квартиру гораздо легче — есть, с чем сравнивать, а каждое загородное домовладение уникально.

Кроме того, тенденции на загородном рынке могут меняться довольно быстро (если сопоставить это со сроком кредитования в 15-20 лет), и вполне возможны ситуации, когда находящийся в залоге у банка дом с землей уже не стоит тех денег, что были выданы на его покупку в свое время. Соответствующих примеров немало: построенные когда-то дома-монстры в 600-800 м, отапливаемые двумя-тремя котлами сегодня никому не нужны, и их владельцы попросту не могут найти покупателей на запрашиваемую цену.

Но и среди банкиров есть люди, готовые рисковать. Сегодня на рынке земельной ипотеки имеют место две основные схемы кредитования под залог земельного участка.

Схема № 1

Нецелевой кредит под залог земельного участка

Полученные заемщиком кредитные средства могут использоваться в разных целях – для развития бизнеса, приобретения квартиры, покупки соседнего участка или строительства на уже имеющемся.

Требования к закладываемому участку обычно таковы. Первое: земля должна относиться к двум категориям — под индивидуальное жилищное строительство или сельхозназначения. Второе: она должна быть оформлена в собственность.

Если заемщик собирается строить дом, то, как уточнил Сергей Клименко, директор по корпоративному управлению и правовым вопросам инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, банки могут потребовать, чтобы к участку были подведены коммуникации (газ, электричество, водопровод, канализация и т.д.). Банк наверняка заинтересуется и разрешительной документацией, проектом дома, договором строительного подряда.

Размер кредита, срок и величина процентной ставки зависят от того, как заемщик сможет подтвердить доход. Неподтвержденные доходы заемщика дают ему право претендовать на получение кредита объемом в 50-55% оценочной стоимости земли сроком на 20 лет под 15% в валюте. Подтвержденные доходы предпочтительнее. Такому «белому и пушистому» заемщику дадут кредит, даже если у него нет своего собственного участка. Но он имеется у его жены или родственников — мамы, папы и пр. Тогда оформляется залог третьих лиц. Сумма, проценты и сроки тоже будут более интересными: средства в объеме 70-75% стоимости земли дадут на срок 10-15 лет под 12-13% годовых в валюте.

Средняя сумма кредита, которую обычно берут заемщики, $170 тыс. — такую цифру назвали в банке BSGV. Минимальный кредит, который дает этот банк — $ 25 тыс.

Но сумма кредита может быть и больше, если, например, очень уж хороша земля. Живой пример – недавно была заложена земля в Одинцовском районе, когда заемщику потребовались 600 тыс. долларов, для чего он заложил банку земельный участок в этом районе, оцененный в 1 млн. 200 тыс. долларов. Кредит был взят на 10 лет под 13,5%. Примерно 3% стоимости сделки составили накладные расходы, куда включаются страховые суммы и комиссии бюро и банку. Процесс одобрения займа в банке занял по времени неделю, что вполне соотносится с продолжительностью ипотечной процедуры для получения кредита на покупку стандартного городского жилья.

Можно ли заложить землю и получить кредит, если на участке находится объект недвижимости? Как объяснила Н.Россошанская, если земля оформлена в собственность, а дом – нет, то закладывается только участок. Но залог выгоднее, если оформлены и дом, и земля - тогда сумма оценки объекта будет выше, следовательно, выше и сумма кредита.

Важным вопросом в таких случаях является оценка земли. Руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев отмечает, что при оценке земельного участка с находящимся на нем строением оценивается сам коттедж, а также наличие коммуникаций подведенных к участку (газ, водопровод, электричество), и даже возможность круглогодичного подъезда. Обычно за услугой по оценке банки обращаются к независимым специалистам. В самом Альфа-Банке, правда, пока нет ипотеки с залогом земельного участка. Причина – высокие риски, объясняет И.Зибарев. А вот в BSGV в 2007 г. доля кредитов с залогом земельных участков в ипотечном портфеле составила уже 7%, - сообщила Екатерина Забелина, начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования банка.

Схема № 2

«Кредит на коттедж»

О второй схеме, но также с использованием земельного залога, рассказали в Международном Московском банке.

Это кредит целевой (на покупку индивидуального жилого дома, коттеджа или таунхауса на вторичном рынке), который выдается под залог приобретаемого за счет кредита объекта недвижимости и прилегающего к нему земельного участка. И, по наблюдениям брокеров из Независимого Бюро Ипотечного Кредитования, эта схема популярна больше первой.

Что касается требований к земельному участку, на котором находится приобретаемый объект недвижимости, он должен иметь кадастровый номер и план с обозначенными границами участка. Кроме того, в течение срока действия кредитного договора на прилегающем к дому земельном участке не должно быть возведённых строений, несогласованных с банком. Программа запущена банком сравнительно недавно, в конце мая 2007 г., и стала ответом на запросы клиентов: многие из них стремятся сегодня обзавестись загородным жильем. Такой кредит (от $ 10 тыс., или от 250 тыс. руб.) выдается на срок до 20 лет, процентные ставки долларовых кредитов 9, 9 %-11, 9 %, рублевых – 12-13,5 %.

Дачников просят не беспокоиться

Описанные схемы мало распространены на рынке недорогих участков земли. Скажем, дачные участки с домиками на 6 сотках земли редко становятся предметом залога. И не потому, что их владельцы не знают о такой ипотеке, а по совершенно определенным объективным причинам. Сумма оценки недорогой недвижимости будет небольшой, а сопутствующие расходы (все комиссии и страхование) - приличными. Ипотечные брокеры советуют владельцам такой недвижимости взять обыкновенный потребительский кредит. Суммы будут сопоставимы, а процедура и расходы - проще и меньше.

Понятно, что пока взять приличный кредит можно под залог только очень хорошего земельного участка. А очень хорошие земельные участки — с коммуникациями, удобными дорогами — бывают, как правило, в организованных коттеджных поселках. Еще вариант: участок не в поселке, но по какому-нибудь очень востребованному направлению — по Рублевскому или Ново-Рижскому шоссе.

Соответственно, кредит под залог земельного участка пока что подойдет вполне сложившейся категории весьма небедных клиентов. Но эта категория будет расширяться, ведь спрос все более смещается в сторону Подмосковья. В практике того же НБИК заемщиков, приобретающих загородную недвижимость с помощью кредита, уже не менее 15%. Так что все большее количество семей отдают предпочтение жизни за городом, и банкам ничего не останется делать, как только развивать земельную ипотеку.